剛剛，南京土地市場網(wǎng)一口氣掛出了53宗宅地，這也是南京第二批“兩集中”出讓地塊。

　　這53宗宅地，既涉及了南部新城、江心洲、雨花、燕子磯等熱點地區(qū)，也涵蓋了谷里、祿口、六合、溧水、高淳等遠郊片區(qū)，地塊分布相對均衡。

　　值得注意的是，此次出讓，還涉及到土地出讓方式的重大調整，具體調整內容如下：

　　1、本批次出讓地塊按“限房價、定品質、競地價”方式出讓，所建普通商品住宅(毛坯)銷售均價不得超過上述核定價格(裝修價格另行核定)，最高銷售單價不得超過售價均價的110%(裝修價格另行核定)。

　　品質如何定?

　　南京市規(guī)劃和自然資源局制定的《關于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質要求的通知》中明確，主要從公共空間再優(yōu)化、建筑設計再升級、停車設施保安全等三大方面明確住宅提質新要求：

　　① 針對有的小區(qū)公共空間品質不足的情況，《關于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質要求的通知》規(guī)定，配套設施盡量集中布設，避免零星布局;地下車庫頂板覆土深度不得小于1.5米，以提高綠化景觀品質。

　?、? 在建筑設計再升級方面，相關《通知》針對室外晾曬設施雜亂無序、自行封閉的陽臺顏色形式風格迥異、緊臨交通干線窗戶不隔音等情況，從天際線處理、平面設計、室內及戶型設計、立面設計、附屬設施等方面，提出一系列新的管控要求：地下車庫地坪面層不得采用低品質水泥砂漿面層;立面應使用耐臟、耐老化、易清洗的高品質板材;當臥室、起居室(廳)布置在噪聲源一側時，外窗應采取三玻兩腔等隔音降噪措施;新建的商品房小區(qū)應統(tǒng)一封閉陽臺，并擴大陽臺進深……

　　③ 在停車設施保安全方面，也有一系列高標準的管控要求。例如，居住區(qū)原則上應采用人車分流的交通組織形式，住宅建筑除訪客車位和特殊車位外一般不得設置地面機動車停車泊位;進一步減緩非機動車坡度，提高坡道防滑要求;鼓勵在高層住宅小區(qū)內設置電動自行車集中存放和充電場所，該場所應當獨立設置，并與高層民用建筑保持安全距離。

　　2、實行“一地一策”的政策，規(guī)定了其中的11幅地塊不得合作開發(fā)。

　　不得合作開發(fā)是指“該地塊不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，競得土地后，競得人可以按現(xiàn)有規(guī)定成立項目公司，但競得人須持股100%，且股權不得轉讓”。

　　3、下調溢價率。此次地塊出讓，最高溢價率由之前的30%下調至15%。

　　這一穩(wěn)地價的舉措，將增強開發(fā)企業(yè)用更好材料、投更多資金來建房的意愿，為建設更優(yōu)質的住宅、提升居住空間品質，提供切實的支持和保障。

　　4、限制地塊報名人數(shù)。在本批次出讓公告中，同一競買人及同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買(含聯(lián)合競買)同一幅地塊，且報名地塊幅數(shù)不得超過13幅(溧水區(qū)、高淳區(qū)除外)。

　　對高淳、溧水兩區(qū)不實行報名地塊數(shù)量限制，意在促進該市各片區(qū)土地市場的均衡發(fā)展、有序競爭，也有利于高淳、溧水兩區(qū)住宅品質的提升。

　　5、提高預售門檻。要求達到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。

　　6、限轉讓，避免投機拿地行為。本批次地塊出讓規(guī)定，競得人所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項目公司(另有約定的除外)。

　　受讓人如需變更受讓主體為項目公司的，應在土地出讓合同簽訂后3個月內提交符合變更主體資格條件的書面申請，變更后原出讓合同所約定的權利和義務由新受讓人履行。

　　7、強監(jiān)管：競得土地后6個月內住宅不得上市。

　　為了讓購房者住得更安心，確保住宅項目工程質量和建設品質明顯改善，南京對土地出讓后的開發(fā)、建設、銷售等行為提出更高的監(jiān)管要求：為確保工程建設質量和施工安全，保證科學的設計和施工周期，在競得土地后6個月內住宅部分不得申領預售許可證。

　　政策解讀：

　　延遲一個月才亮相的南京第二批次集中出讓宅地，除了疫情因素之外，在不少業(yè)內人士眼中，規(guī)則調整才是最為關鍵的原因。

　　今年8月初，自然資源部召開的一次會議上明確提及，核心城市的土地出讓政策將有所調整，包括限定土地溢價的上限為15%，且各地不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價，當?shù)貎r達到上限后，通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬等。

　　此后，大連、天津率先“政策落地”，調低溢價率、管控地價水平，南京市于8月25日公布的土拍政策調整，同樣因應了自然資源部的要求，可謂是“史上”最為嚴格的土地市場監(jiān)管政策。

　　業(yè)內人士指出，土拍規(guī)則調整的主要目的就是“穩(wěn)地價”，明確溢價率最高不超過15%，除了控制地價水平，還可以提高房企提升住宅品質的意愿;其次，南京此次推行的“一地一策”可以引導市場理性競爭，促使房企高品質開發(fā);而限制地塊報名的數(shù)量，則有助于引導開發(fā)企業(yè)對熱點片區(qū)、次熱點片區(qū)以及新興板塊不同地塊的策略組合，進而引導全市各片區(qū)土地市場的均衡發(fā)展。

　　業(yè)內人士還表示，近年來，南京房地產市場中聯(lián)合開發(fā)的現(xiàn)象屢見不鮮，個別地塊甚至出現(xiàn)四五家企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，因此，限制房企轉讓項目，可以有效規(guī)避個別企業(yè)進行投機性的土地購置，從而引導市場理性競爭。